高鐵站聚人潮 建商競標周邊開發案

記者徐義平／台北報導

http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/jul/16/today-e28-2.htm

近年來高鐵公開標售部分站區周邊土地，引起建商競標，尤其是桃園站、新竹站周邊土地，單價不斷竄高，其中新竹站、桃園站最高每坪標脫單價分別為45萬元、40萬元，周邊住宅案持續推出，帶動商業區、產專區發展，公部門更順勢推動桃園、新竹、苗栗站等地上權公開招標。

全球資產管理公司總經理柯宏安表示，高鐵苗栗站特定區總面積440.63公頃，其中規劃10.02公頃的產業專用區，採地上權方式開發，基地分為三塊，土地面積合計10.02公頃，容積率350%，因近新竹科學園區竹南基地，將朝「數位經貿城」規劃，預計打造商辦、商場等，苗栗縣政府為增加開發誘因，提供最高可獲得原容積30%的容積獎勵，招商日期尚未確定。

除苗栗站外，已公告招商的高鐵站區地上權案，分別是新竹站、桃園站。其中新竹地區是首次採行地上權方式招商，該案高鐵新竹站特定區內，已於6月30日公告招商，地上權期限50年，可延長期限一次，再續約20年，不得做為住宅使用，若一切順利，最晚11月便可公布最優申請人，未來可規劃商場、旅館、辦公室等複合式大樓。

至於高鐵桃園站產專區地上權案，已於本月3日公告招商，該案基地面積約21.88公頃，以設定地上權方式提供民間機構開發經營，開發經營年期50年，可再續約一次，年限為20年，未來打造商務辦公、觀光旅館、購物商場以及國際醫療事業等多元化設備。

借用人頭購買，登記他人名下 農地出售獲利 須課營所稅

( 2012/07/05 09:00 時報資訊 )

工商時報 記者林淑慧／台北報導

在土地法修正a前，非自耕農的營業人若想取得農地，囿於法令限制 ，多會借人頭購買，

並登記在他人名下。財政部昨（4）日發佈最新 解釋令表示，這類未取得農地所有權的營業人，

若日後將該農地出售 而有獲利，屬於債權買賣行為，應依法課徵營所稅。

財政部國稅局日前接獲民眾詢問，某營業人於77年間借名購買農地 ，並登記在他人名下；

而未取得農地所有權的營業人，近期將該農地 出售並獲利，究竟應視為土地交易或債權交易？

國稅局因此報請賦稅 署釐清並發佈解釋令。

賦稅署副署長洪吉山表示，這類借名登記在他人名下的農地，若是 視為土地交易，

依稅法規定可免徵營業稅；不過，若是視為債權交易 ，出售農地的收入扣除成本及相關費用後的所得，

則須課徵營利事業 所得稅。

財政部最新解釋令指出，依據土地法規定，不動產所有權採登記要 件及絕對效力主義，

營業人在89年1月26日前出資購買的農地，因當 時法令限制私有農地所有權只能移轉給自耕農，

營業人只能暫借名登 記在具有自耕農身份者名下。

賦稅署指出，由於實際購買農地的營業人，並非該農地的所有權人 ，而出售該農地的利益，

也並非處分土地的直接對價，因此不能適用 買賣土地免徵營業稅的規定。

官員強調，由於該營業人非農地之所有權人，但對於出借名字的個 人，

享有隨時終止契約返還土地的請求權，而請求權屬於債權性質， 在營業人出售該農地並獲得利益時，

應認定為銷售該請求權，屬於債 權買賣行為。

不再樂觀看好 顏炳立：下半年房市「淡定觀望」

( 2012/07/05 13:55 中廣新聞網 )

一向被認為是「房市多頭代表」的戴德梁行總經理顏炳立今天（5號）展望下半年房地產概況，終於不再樂觀看好，

而 是認為未來半年房市可能不再「熱情」，只能「淡定觀望」，甚至預測北部偏外圍地區將出現一波「拋售潮」，

市場更是已經傳出「賠錢賣」案例，他預估在「供過 於求」之下，外圍區域房價可能回跌幅度達一成左右。（何庭歡報導）

顏炳立指出，首先是打房政策、銀行緊縮土地及豪宅 貸款措施，以及實價登錄等因素，讓開發商持觀望態度、高資產族群也準備「獲利了結」，

目前市場上只剩下資金充裕的壽險公司，能支撐下半年投資需求。同時， 顏炳立也提到，奢侈稅的「閉鎖期」已經過去，

所以一些非核心地區的「次檔貨」準備出貨，賣方供給將明顯增加，但買方意願不一定隨之提升，

因此，顏炳立說： 『下半年跟上半年比起來的話，其實「樂觀」的程度真的比較少，這是第一次我感覺到是這樣，

因為不會像，再怎麼樣看也不會熱，所以下半年我是比較擔心這個外 圍地方可能會有賣壓。』

顏炳立進一步分析，包括新北市與台北市外圍地區，部分喊價過高，如豪宅市場，可能跌價一成左 右，

並波及到整體住宅市場，但顏炳立也說：『下半年是可以「悲觀」，但是不要太「失望」，他不會有「激情」，

但是不代表說這個價格會掉到很慘，不會的，這 樣台灣的經濟就要垮掉了，我們只是說這個買氣會緩下來，

但是大家口袋還有錢，只要看到定存的利息就知道了嘛！那個錢要去哪邊？所以只是大家認為說，現在政 策在打房，

所以要觀望一下，所以「淡定觀望」就是今年下半年房市的最佳註解。』

顏炳立甚至以舉例方式透露，外圍地區已經有賣方因為央行限貸，導致手上現有資金不足，因而「賠錢拋售」。

至於市中心地區，則是賣方仍持續開高價，與買方意願沒有交集，因此成交量預估將持續萎縮。

銀行土地放款 畫紅線

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

2012.07.03 10:36 am

 

金管會嚴管銀行承作購地貸款，對購地貸款畫紅線，一旦銀行超標，一律提改善計畫或增提備抵呆帳，避免銀行成為炒房客的幫兇。

據了解，此次金管會畫出的紅線，特別針對中央銀行實施「針對性審慎措施」的大台北都會區加強控管，與央行分工合作，從放款成數與總量管制雙管齊下，聯手打擊炒房。

金管會從去年起，對銀行承作不動產列出三大管制標準，首先，房貸餘額前10大銀行，房貸餘額不能超過總放款的30%，其餘銀行不能超過40%。第二，前10大銀行土建融不能超過總放款的10%，其餘銀行15%。第三，所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。

這三大管制標準列出後，去年有17家銀行超標，今年10家超標，已被金管會列管監控。

金管會最近擬定新的監理指標，也就是第四大監理指標，是針對購地貸款。

金管會最近發函請所有銀行，回覆購地貸款占總放款的比重。據了解，平均大約在5%左右。

金管會要求，一旦銀行的購地放款比重，超過市場平均數，將進一步追查購地放款的對象，是否位於中央銀行「針對性審慎措施」的管制地區。若管制地區的購地貸款比重，超過全台購地貸款比重超過五成，顯示風險過度集中，將要求提改善計畫，或增提備抵呆帳。

金管會指出，由於超過平均數的銀行、且放款五成以上在央行管制地區的銀行不少，最近已經發函，要求銀行說明貸款、利率、擔保品如何鑑價，以及如何改善集中度高的情形。未來金融檢查，也將請檢查局多多關照這些銀行。

被央行列為管制地區者，包括台北市與新北市13個區域（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水）。央行要求，位於管制地區，同一名下第2棟以上房貸成數不得高於六成、不得有寬限期、不得另用其他名義增加貸款。

機捷三站區 開發1600公頃

〔記者謝武雄／桃園報導〕機場捷運A11、A15、A16三個站區劃入航空城都市計畫區後，桃園縣政府和經建會溝通後決定納入產業園區，

朝「自由經濟示範區」邁進。未來三個站區將同時進行區段徵收，總開發面積高達一千六百公頃，堪稱是桃園縣近年來最大都市計畫案。

縣府城鄉發展局長吳啟民指出，航空城都市計畫總面積三千一百廿公頃，目前交通局也達成共識，未來只針對第三航道部分進行開發，

至於城鄉發展局則負責開發捷運站區部分。

A11 坑口站、A15大園站、A16橫山站。他指出，機場噪音管制線通過A15站區，

依規定只要航空噪音超過六十分貝就不得作為住宅區。事實上，一千六百公頃土 地約有一半是產業園區用地，

其他才是住、商用地。未來，三個站區將同時進行區段徵收開發，A11部分土地及A15站區土地為產業區，

其他全是住、商用地規 劃。

產業區公共設施只要百分之廿五，可釋出約六百公頃土地，至於住、商用地公共設施為百分之四十，約可釋出近五百公頃土地，

這部份會全部釋出給地主，縣府可保留完整產業專區，是爭取「自由經濟示範區」最大後盾。

機 場捷運站區除了A7站區由營建署主導，其餘「A22、A21、A10、A11、A15、A16」等六個站區由桃園縣政府主導，

「A11、A15、A16」 屬非都土地，進度嚴重落後，如今搭配航空城計畫，推出將近一千六百公頃都市計畫，

比起「A22、A21、A10」三個站區不到一百公頃規劃，堪稱是因禍得 福。

房地產實價登錄 李鴻源盼資訊透明正確

時間：2012/6/29 11:08

撰稿‧編輯：楊雨青 　　 新聞引據： 採訪

 

內政部長李鴻源(資料照片)

　　內政部日前宣布，房地產實價登錄將從8月1日起正式上路。內政部長李鴻源今天(29日)表示，這個制度的主要目的是希望讓房地產資訊透明化，但他也不排除登錄行情可能會與附近行情有所差距，他指出，如果有這種情形發生，便會將資料移除。

 

　　為了讓房市更健全、房價更透明，內政部宣布房地產實價登錄將從8月1日起正式實施。

　　內政部長李鴻源29日表示，為了推動實價登錄，他們已經辦了39場說明會，有超過4千人受過訓練，在內政部的網站上也有宣導訓練的網頁。他指出，目前離正式上路還有1個月的準備時間，希望全國業者能一起配合。

　 　李鴻源也表示，這項措施主要希望讓房地產資訊更透明，但也不排除可能會出現不實登錄。他強調，如果發現類似情況，便會將資料移除，並請相關人員說明。李 鴻源：『(原音)當然我們也不排除會有登錄的行情跟附近行情差很多的這個部分，我們會請他來做說明。假如跟附近行情有太大的差距的話，我們會把它移除，這 樣子希望避免不實的登錄而造成房地產的哄抬。』

　　民眾自10月份開始就能查價，李鴻源強調，他們一定會在剛開始時查得比較嚴格，希望上面的資訊都正確、透明。

機捷A11、A15、A16 站區 納航空城計畫

〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園機場捷運的「A11、A15、A16」站區區段徵收因屬非都計土地，進度嚴重落後，

在縣府積極爭取下，交通部同意將三站區納入航空城規劃，且為了提升捷運運量，

三個都市計畫將擴大範圍，縣府將在下月中將新計畫提報營建署。

交通部長毛治國於上週拜會縣長吳志揚，表示航空城計畫會將「A11、A15、A16」站區以都市計畫納入，

總面積為二千二百四十七公頃。

與會的城鄉發展局長吳啟民表示，內政部長李鴻源認同機場捷運周邊的都市計畫開發，除了要支撐捷運運量外，

也要能分散台北、新北的人口，畢竟台北、新北到桃園，捷運只隔幾個站，房價則只有一半甚至更少，

因此決定規劃擴大「A11、A15、A16」站區範圍。

交通部官員也認同桃園縣政府的作法，要求儘快提報新的「A11、A15、A16」站區都市計畫，

以便修改航空城範圍，儘快報請行政院核定。

吳 啟民說，A11規劃卅一公頃、A15卅五公頃、A16五十八公頃，除了A15在航道下不適合住宅區，

A11、A16都適合大規模開發，目前已重擬計畫，希望兩處都能有百公頃規模，

下月中旬就會將新計畫提報營建署，如果順利納入航空城計畫，

將會以捷運即將通車理由，先行辦理區段徵收。

大園鄉民代表會正舉行定期會，主席游智健等相當關心A15、A16站開發情形，

更要求公所掌握最新發展狀況，也將於本會期考察時，

至兩個站區就道路、區段徵收問題進行了解。