工業區土地 納入短期買賣房產課稅

工業區土地 納入短期買賣房產課稅

【聯合報╱記者楊湘鈞、林上祚、孫中英／台北報導】 2013.12.20 04:40 am

行政院會昨天通過俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務稅條例修正草案，將非都市土地的工業區土地納入短期買賣房產須課稅範圍，另外新增房屋須有自住事實才能免稅；但也賦予主管機關個案認定免稅權限，以解決夫妻婚前名下各有一屋問題。 財政部長張盛和昨天說，經濟不振，若以奢侈稅重手「打房」，恐嚴重衝擊房市，因此奢侈稅此次只做微調。 據轉述，院會通過修法草案後，多次談及打房話題的央行總裁彭淮南，也簡短發表談話指「全力支持」。 財政部表示，奢侈稅自民國一百年六月一日施行以來，有部分未盡合理課稅情形，為健全房市、落實居住正義及促進經濟長期穩定成長，因此擬具修正草案。 以此次納入工業用地為例，財政部次長吳當傑解釋，工業區用地雖佔非都市土地不到百分之一，但因過去發現有人將地上物拆除再分區賣掉，賺取龐大價差，因此要有所規範以達居住正義目的，「稅收不是主要問題」。 官員指出，一旦立法院三讀通過修法草案，未來短期買賣非都市的工業區土地，稅率將比照都市土地，即持有未滿一年轉手課百分之十五、未兩年課百分之十。粗估可增約一億元稅收。 吳當傑表示，第二個修法重點是，自住換屋免徵奢侈稅，除了原有的辦妥戶籍登記、而且持有期間未提供營業或出租等要件，再增訂「並有居住事實」，以落實照顧自住換屋者立法意旨、避免有人藉以避稅。 吳當傑也指出，「為避免傷及無辜」，草案也授權財政部審視個案情況，只要非短期投機交易就可免稅。例如婚前夫妻各擁一戶，婚後為財務調度擬出售一戶，就可免稅。 【2013/12/20 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 工業區土地 納入短期買賣房產課稅 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8372801.shtml#ixzz2nzTALj95 
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2013十大房市新聞 奢侈稅修法最有感

2013十大房市新聞 奢侈稅修法最有感

2013/12/19

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

台灣房屋智庫票選2013年最有感的10大房市新聞，「奢侈稅修法」影響最深，奪冠，第二名是「信義線通車商圈旺」，第三名為「利率不會永遠維持低檔，房貸族要有準備」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，6月奢侈稅政策2年閉鎖期到期，奢侈稅效應成為熱門話題，11月中旬，財政部拍板「奢侈稅修而不廢」閉鎖期不延長，32%民眾認為奢侈稅相關新聞影響深且廣，是今年最有感的市新聞。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 2013十大房市新聞 奢侈稅修法最有感http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=301098#ixzz2nzETOmQ9
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勤業眾信：實質課稅原則 爭議多

稅局奢侈稅獵漏 盯上假人頭真逃稅

財政部加重奢侈稅查稅力道。中區國稅局昨（27）日表示，在竹南地區查獲炒房大戶，

號召假人頭購置房產，

並在二年內快速轉賣，數年間移轉棟數高達13筆，

逃漏奢侈稅1,650餘萬元，除了補稅帶罰之外，

也成為中區移送檢調偵辦的首例。

 

中區國稅局查核轄區內房地產交易案件時發現，

竹南地區有十多名民眾在短期內賣出房地產，

但房產資金與個人財務能力顯不相當，稅官深入追查資金流程之後，

才意外糾出人頭炒房、逃漏奢侈稅的不法行為。

 

奢侈稅近期成為新聞焦點，五區國稅局已將房地產交易列為重點查核項目，

其中運用人頭戶、贈與、信託等方式，來規避奢侈稅者眾多，國稅局也加強選案查核力道。

 

國稅局官員指出，在竹南地區擁有多戶房屋的甲君，平時都靠炒房賺取大把鈔票，

為了規避奢侈稅，以高額佣金為號召，利用名下無房產的人頭登記買房，

平時由甲君出面購屋，並在契約加註特別條款，

約定買房價金由甲君支付，但是房地所有權則登記在人頭戶名下。

 

 

國稅局查奢侈稅超嚴 又見追稅案例

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導 房價始終跌不下來，國稅局不僅針對預售屋換約、紅單大動作查稅，

針對已經施行將近2年半的奢侈稅，也火力全開稽查相關逃漏案件，

近期最常出現的就是「避開贈與稅卻被課徵奢侈稅」，

或是利用扣除贈與稅後的餘額申報奢侈稅，但這些通通都逃不過查稅法眼。

奢侈稅查稅嚴格，追稅案件層出不窮。(好房News記者陳韋帆／攝影)

國稅局最新的追繳奢侈稅案例，是1名陽先生將去年10月持有未滿2年的不動產，

以總價250萬元出售給兒子，陽先生認定這其中應先扣除每年每人220萬元贈與免稅額，

剩餘的30萬元才須課徵奢侈稅，不過國稅局卻認定奢侈稅是不得減除免除的債務金額（意即贈與稅），

因此遭以總價250萬元換算追繳漏稅金額。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，贈與稅與奢侈稅是不同的法律行為，

依照奢侈稅的條文來看，是以契約總價認定課徵，

因此採用250萬元課徵，而二親等內的買賣均視同贈與的贈與稅，則又是另一項法律，因此不能混為一談。

他也說，的確有不少人前幾年面對奢侈稅「得過且過」，認為不會查得那麼緊，因此有逃稅的僥倖心理，

不過如今許多破解方式在坊間不斷流傳，國稅局也積極查稅，讓現在被追繳的案例愈來愈多。

原文網址: 國稅局查奢侈稅超嚴　又見追稅案例

| 好房News | 最在地化的房地產新聞

http://news.housefun.com.tw/news/article/55514748870.html

打房縮手? 財長：奢侈稅藥方還在

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部定調奢侈稅微調，外界解讀政府打房縮手，財政部長張盛和昨（20）日表示，奢侈稅這帖藥方還在，已發揮抑制房市不當投機的效果，就代表政府打房並未縮手。

他並強調，既有的奢侈稅已經有效了，就好像醫生開藥方，有效的藥方就應繼續，再對不合理的地方增減調整即可。

立法院財委會昨天以「食品摻偽對股市衝擊」為題，邀請財政部長張盛和專題報告並備質詢，但奢侈稅修法方向仍是外界關注焦點，張盛和在會前受訪時，作出上述回應。

房價高漲引發民怨，立委賴士葆指出，台北市豪宅每坪單價飆至270萬，讓人民「心裡很怒」，分別詢問央行、財部有何政策打房？央行總裁彭淮南回應，針對台北市總價8千萬以上的豪宅，已要求銀行限縮貸款成數為60％，但要穩定房地產，最有效的還是租稅政策。

賴士葆又說，政府有責任抑制豪宅的價格，有錢有勢的人，炒房可以信用貸款貸到九成九，難怪老百姓心裡怒氣沖天，要求財政部儘快擬定對台北市豪宅實價課稅的方案。

財政部長張盛和回應表示，豪宅的交易不一定都是真交易，有些是為了哄抬房價的內部交易，都是自己人賣給自己人，而要穩定房地產市場，租稅及貨幣政策必須並行。

1年出售自用住宅2次 擬課奢侈稅

〔記者鄭琪芳／台北報導〕財政部賦稅署研擬奢侈稅修正草案，考慮修法限縮自用住宅免徵奢侈稅的規定，一年內出售自用住宅兩次以上，將課徵奢侈稅。但財政部長張盛和認為，自用住宅不該課奢侈稅，加強查核「假自住之名行規避之實」即可，不必修法。

頂新買帝寶 財長暗指炒房

張盛和昨也表示，某某人帝寶買九戶，都是在炒房，當初買一億變兩億，都在買不動產，沒有做實質投資。由於頂新集團魏家兄弟幾年前大手筆買下九戶帝寶，張盛和的說法似暗指魏家炒房。

奢侈稅鎖定持有未滿二年即出售的房地，但自用住宅即使兩年內移轉也不課稅。財政部賦稅署發現，此規定已成為炒房漏洞，去年出售自用住宅兩次以上者高達五千多件，等於每半年就換屋一次。

去年售自宅逾2次 達5000件

賦 稅署官員說明，本人、配偶及未成年子女只能有一戶自用住宅，但已成年子女自己就可以有一戶；已成年子女買賣房屋，一年內多次買賣都不用課奢侈稅，若資金是 自己所有或父母合法贈與，也沒有假借他人名義的問題，因此必須修法才能防堵漏洞，擬規定一年出售自用住宅兩次以上就要課稅。

不過，張盛和認為，自住房屋不該課奢侈稅，假借自住名義一直炒作也比較困難，案件應該不多，只要加強查緝逃漏稅即可，這是稅務行政的問題，不是法律問題，不必修法。

張盛和也表示，奢侈稅不應實施太久，但要「再實施兩年再來觀察。」

財委會昨並通過提案，為遏止預售屋「紅單」（優先締約權）炒作歪風，財政部應會同有關單位，研擬建築業或代銷業者出售「紅單」申報的相關辦法，做為日後查核課稅的依據。

奢侈稅修正草案11月底出爐 2年閉鎖期不延長、豁免條款擴大

鉅亨網記者陳慧琳 台北　　

2013-11-13 13:57:36　

奢侈稅修正草案將於11月底出爐，財政部長張盛和今(13)日於立法院財委會表示，方向是「微調」，2年閉鎖期不會延長，且「豁免條款」將擴大，但非都市土地免課奢侈稅範圍將限縮。

為防杜炒房，財政部於2011年6月起祭出奢侈稅，對持有未滿2年即出售的房地，按出售價格課徵10%至15%，但僅限於「持有2年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」。

奢侈稅實施滿2年，財政部定調仍不退場，但進行修法，相關修正草案將於11月底出爐，張盛和表示，奢侈稅修正幅度若太大，可能會衝擊 GDP，所以將「微調」，目前持有2年的期限不會再延長；且為了避免誤傷無辜，「豁免條款」將增訂「其他」一項，賠錢或被迫出售的不動產，由財政部個案認 定排除課稅，以避免誤傷無辜。

而原本的奢侈稅，針對「素地」若是非都市土地，就算2年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地多屬於非都市土地，不少投資客轉而炒作工業用地。

因此，為避免非都市土地免課奢侈稅規定，成了投資客炒作的漏洞，張盛和表示，財政部擬限縮非都市土地免課奢侈稅範圍，工業用地等擬納入課稅。

可核發建照畸零地 要課奢侈稅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部北區國稅局表示，所有權人出售都市地區經與鄰地合併使用後，即可申請核發建造執照的畸零地，

若持有年限未滿2年，仍屬於奢侈稅課徵範圍，課徵15％或10％稅率的奢侈稅。

國稅局常接獲納稅人來電詢問，打算出售持有期間在二年以內的都市土地畸零地，到底要不要課徵奢侈稅呢？

北區國稅局局長李慶華表示，依據特種貨物及勞務稅條例規定，持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，所有權人在銷售時，應課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

李慶華指出，若是出售標的物屬於畸零地時，則以「取得建築執照」與否，作為課徵奢侈稅的判斷依據；若是符合各直轄市、縣市政府按建築法授權訂定的畸零地使用規則，可單獨申請核發建造執照的畸零地，若持有期間不滿二年即出售，仍要課徵奢侈稅。

據了解，畸零地雖然面積狹小，無法單獨興建為建築，但若是區位良好，例如可與鄰地合併使用的畸零地，市面上的交易價格高得令人咋舌，交易價上看百萬者所在多有；為遏止炒作歪風，財政部高度重視，並從嚴規範。

財政部表示，位於都市地區的畸零地，凡是取得建造執照者，無論合併或單獨，

都屬於奢侈稅的課徵範圍；但非都市地區的畸零地，則因非都土地未納入奢侈稅課徵範圍，因此可排除課稅。

房地產實價登錄 李鴻源盼資訊透明正確

時間：2012/6/29 11:08

撰稿‧編輯：楊雨青 　　 新聞引據： 採訪

 

內政部長李鴻源(資料照片)

　　內政部日前宣布，房地產實價登錄將從8月1日起正式上路。內政部長李鴻源今天(29日)表示，這個制度的主要目的是希望讓房地產資訊透明化，但他也不排除登錄行情可能會與附近行情有所差距，他指出，如果有這種情形發生，便會將資料移除。

 

　　為了讓房市更健全、房價更透明，內政部宣布房地產實價登錄將從8月1日起正式實施。

　　內政部長李鴻源29日表示，為了推動實價登錄，他們已經辦了39場說明會，有超過4千人受過訓練，在內政部的網站上也有宣導訓練的網頁。他指出，目前離正式上路還有1個月的準備時間，希望全國業者能一起配合。

　 　李鴻源也表示，這項措施主要希望讓房地產資訊更透明，但也不排除可能會出現不實登錄。他強調，如果發現類似情況，便會將資料移除，並請相關人員說明。李 鴻源：『(原音)當然我們也不排除會有登錄的行情跟附近行情差很多的這個部分，我們會請他來做說明。假如跟附近行情有太大的差距的話，我們會把它移除，這 樣子希望避免不實的登錄而造成房地產的哄抬。』

　　民眾自10月份開始就能查價，李鴻源強調，他們一定會在剛開始時查得比較嚴格，希望上面的資訊都正確、透明。

奢侈稅等影響 桃縣首季房地產買賣下降

政府實施奢侈稅後，桃園縣房地產交易買賣減少，桃園縣地政局地籍科統計，

去年的第三季和第四季只有一萬三千件，今年第一季只有八千多件，

未來會不會持續下降，將視政策而定。（李明朝報導）

政府實施奢侈稅後，確實對房地產交易產生影響，根據桃園縣地政局地籍科陳純彰科長表示，

桃園縣去年第一季跟第二季維持在一萬五千件左右，實施奢侈稅後，第三季跟第四季明顯看出變化，

只有一萬三千件左右，今年第一季又受到實價登錄，買賣交易只有八千多件。

另外，原本受到航空城政策加持，桃園縣沿海地區的農地，交易價格一度水漲船高，

最近則因為航空城推動腳步緩慢，陳純彰科長表示該處的價格出現反轉下跌，但是幅度並不大。

至於桃園房地產第二季的買賣交易數會不會再下滑，有人認為將視政策而定，

不過，短期內再回到每季一萬五千件買賣交易的機會不大。

奢侈稅上路後 房市明顯量縮

中國時報【管婺媛╱台北報導】

受到奢侈稅影響，國內房市交易自去年六月起持續滑落，雙北市今年第一季交易量更降逾五成，甚至創下近十年來同期的新低。

內政部昨天公布最新統計數據，今年第一季買賣登記共六萬四千棟，較去年同期減少卅八．九％，創下近十年同期新低。全國各縣市都呈現顯著減少現象，其中以新北市、台北市分別減少五十三．六％、五十二．二％，減幅較大。

數據顯示，今年第一季買賣登記棟數集中在五都及準直轄市桃園縣，合計占總棟數七成八，其中以新北市一萬兩千棟占十九％最多，台中市、桃園縣約為九千棟分別占十四．三％、十三．九％次之。

豪宅實價課稅 業者盼不溯既往

中央社記者楊佳寧台北2日電）國民黨立委賴士葆日前針對不動產利得實價課稅議題，提出6千萬以上非自用住宅實價課稅，

房仲業者今天表示，立法應提出完整配套措施，並不溯及既往，避免房市崩盤。

賴士葆今天出席房仲業者舉辦「豪宅實價課稅」座談會表示，資本利得稅中，應優先辦理不動產實價課稅，以6千萬元以上非自用豪宅為標的。

大師房屋總經理陳建慶認為，高總價豪宅實價課稅，容易讓投資客轉向炒作中低價位住宅，建議實價課稅全面不分價格、不分區域實施。

陳建慶進一步強調，政府實施資本利得稅時間點應該說清楚，他建議應不溯及既往，排除立法生效前取得的不動產，避免引起民眾恐慌大量拋售閒置不動產，造成房市崩盤。

賴士葆回應，6千萬豪宅是參考數字，其實打擊面小，象徵意義大，另外看持有時間長短，可將稅率打折，鼓勵長期持有，抑制炒房。

至於不動產實價課稅是否溯及既往，賴士葆再次強調，訂定持有期限，配合稅率打折都有討論的空間。1010402

談不動產交易實價登錄

近
來房價不斷創新高，政府為維護居住正義，陸續推動各項打房政策，其中以不動產移轉實價登錄措施被公認最能有效降低房市成交價與量。目前政府規劃是先落實
「實價登錄」，後續再以「實價課稅」為目標進行相關稅制的改革，不過，「實價登錄不實價課稅」對打房而言則只是隔空騷癢，對降低成交「量」與成交「價」實
際效益不大。

　　其實真正影響房地產交易量體的關鍵在於增加炒作或非自用者的持有成本，如此，才能減少房地產暴利引發的投機炒作風氣，實實價課稅的推行或許能符合社會期待及改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形，然政策之推行必有正反面的效果。

一、持有成本的轉嫁

　　若要推行實價課稅，如無完善配套措施，房地產市場勢必陷入一陣混亂，實價課稅對持有者衝擊最大，持有者可能要繳更多的稅，如果轉嫁到土地價格上，建商必須花更多錢買地，房價因地價被墊高而跟著上揚，不但造成反效果，也折扣了政府打房的美意。

二、實價如何評斷

　　對於實施前取得之房產當初並沒有登錄實際取得成本，未來又該如何評斷實價？實施後取得之房產政府擬依照區域成交行情來評判實價，也就是以「實
價登錄」、「區段公布」方式處理，但每一間房子的價值都不同，即便是同一棟大樓，也會因樓層、位置、屋況而不同，若用區域行情推估實價，無法反應個別因
素，並非全然公平。未來如果沒有具公信力的審核機制，即可能出現價格失真，反而混亂了房地產市場。

三、有助房市透明化

　　不動產交易採實價登錄，如果能完全落實，對投資客哄抬房價確有嚇阻效果，因為每一筆交易均有案可查，不動產交易透明化，成交行情是真是假，都可驗證，民眾購屋也能獲得更充分而正確的資訊，改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形。

『實價課稅』可不可行？業者：政策說不清淪口號

【記者柯安聰台北報導】中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮17日表示，課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用，但長線仍然無法解決
都會居住正義的問題。而對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動，到目前為止，兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白，讓人不得不懷疑兩
黨的共識是『搶選票』，實價課稅若不說清楚，就只是選前的一個口號而已。



實價課稅到底可不可行？李同榮表示，10幾年前王建煊部長下台，始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑，每位部長都視實價課稅政策為自裁行為，我們不難發現實
價課稅可行與否，決定於政府的有為與無為？而有為的政府就需要有為的官員，有魄力的團隊，針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利益團體的抵制，必須跨部會協
調，研擬出一套公平合理的稅制，讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下，接受全新的稅制改革，創造政府、業者、人民三贏的空間。



李同榮提出幾項建議：

（一）要實價課稅，必須先實價登錄～不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊 透明化，因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境，但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。



（二）修訂平均地權條例，讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人～『修訂平均地權條例』讓買賣房屋當事人主動實價登錄。假設是A，『修訂地政士法』，假設是B，
『修訂不動產經紀業管理條例』要仲介者提供交易價登錄，假設是C，則A>B，而B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價
登錄，則修訂地政士法只是配合政策，而不動產經紀業管理條例之修訂，應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。



只要買賣雙方如實交由地政士依實際成交之合約價格登錄，不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情，如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。



（三）資訊透明化是否識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，應該分階段實行～在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地
產依資本所得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮，各縣市也不會有公告地
價必須大幅調高的困擾。



房仲業主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。



（四）實價課稅應採資本利得課稅～要建立一勞永逸的根本解決方案，就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。



（五）擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮～政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，例如擴大稅基下降低稅率，所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收，交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限以防炒作。



（六） 實價課稅具體的實施配套措施～

一、消除民眾與業者增稅疑慮：稅制改革後，擴大稅基就必須降低稅率。

二、採用資本利得為實價課稅的基準原則：交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下，讓賺錢的人合法繳稅。

三、區分出自用與非自用不同的課稅方式：非自用稅率較高，自用稅率較低。

四、區分持有年限長短：成屋持有年限較長者稅率應較低，反之，持有年限較短者稅率越高，取代現有的奢侈稅（持有1年出售課增總價15%稅率，持有2年課徵10%稅率）。

五、廢止增值稅，以土地交易稅取代：精華地區土地為防止土地囤積，持有年限較長者稅率反而應該較高，取代原有徵收的空地稅，同時現行土地增值稅制也可一併廢除，以後就沒有不合時宜的公告現值，地主也沒被重複課稅的疑慮。

六、廢除地價稅與房屋稅，以房地稅取代：每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅，則統一歸納為房地稅，依實價登錄的總價核定合理對等的稅率，以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。



綜上所述，只要一整套革新稅制，就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值，以及多重的稅制困擾，讓健全的稅制革新帶動實價登錄，並啟動資訊透明化的良好交易環境。



（七）實施實價課稅必須訂定日出條款，增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款～實價登錄達3年以後才能較完整的資料庫，因此實價課稅必須訂定日出條款，讓
所有房地產交易者有緩衝期，同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款？沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得？奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條
款？…等配套措施，都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。



（八）創造政府、消費者、業者三蠃空間～可預見的未來，政府若能針對實價課稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下，擴大
稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加，稅收也同時遽增，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊
而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進，創造政府、消費
者、業者三蠃的空間。



李同榮指出，當實價登錄與實價課稅完全上軌道後，房地產的交易環境就能達到透明化公平化，但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅，不是解決高房價的萬靈
丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全
住宅政策與稅制才能解決市場供需問題。(自立電子報2011/10/17)

「居住正義」要落實 「實價課稅」須小心

「居住正義要落實 實價課稅須小心」（何庭歡報導）

「居住正義」的議題，在選前不斷發燒，藍綠兩黨候選人，都以落實「交易資訊透明化」為核心訴求目標，當市場價格逐漸浮現之後，伴隨而來的就是依照實價「課稅」的期待，將房產漲價的資本利得歸公，拉近貧富差距，平息當下不健康的炒房風潮。政大房地產研究中心主任張金鶚說：

『實價課稅的方向是對的，因為過去的課稅實在是很缺乏公平正義，造成今天大家炒作房市的結果。那實價課稅如果實施的話，當然對房市會比較恢復正常，就是大家不會炒作。那現在房市過高的炒作結果，就會比較平緩下來，或者也能造成市場上比較正常的發展現象。』

然而，住展雜誌總監陳韻如指出，「實價課稅」固然可能是平抑房價、紓解貧富差距的一帖良方，但在房價高漲，而且回檔不易的台灣，一旦稅基趨近於市價，將會導致房地產的稅率偏高，此外也難以真正進行「獲利認定」，反而在打擊投資客的同時，讓多數自住民眾也被颱風尾掃到，面臨「重複課稅」的恐懼。

『所以我們覺得其實政府在拋出這個議題的時候，他沒有完整的配套措施就是這樣子，想先安撫民心，想讓民眾認為兩黨的候選人有在做一些預防的動作，不要讓房價繼續上漲。但是實際上現在的住宅存量，全台灣有七百多萬戶，等於有七百多萬的屋主，如果我們以一人一間來講，你實價課稅不移轉的話，我所持有的土增稅、地價稅跟房屋稅就已經增加，而去得罪到現在這些屋主。』

對此，張金鶚卻認為，政府不會沒考慮到這一點，所以在落實「實價」相關政策時，必定不會草率地僅僅只是課稅。以奢侈稅為例，目前確實正逐漸還給房市一個健康的體質。因此，「實價課稅」相信也會對症下藥，不會「亂課一通」。

『真
正的實價課稅，其實方向是對的，當然有些業者說到實價課稅沒有配套，我想也不至於啦！因為政府基本上本來在做這個實價課稅就有一些必然的配套措施，當然也
有些人說會有重複課稅的問題，但也不盡然如此。例如現在奢侈稅真的有重複課稅到民怨更大嗎？反而相反，如果你不做實價課稅，其實民怨更大，其實奢侈稅的結
果反而比較平息一些民怨吧！讓這些房市炒作的這些風潮，會相對減少。』

戴德梁行總經理顏炳立則提出不同看法，他認為真正的「居住正義」應該不是打壓投資人，而是讓人人有房住。放眼世界的先進國家，房價都是高漲不下，但人民依然「住得其所」，這才是政府應該考慮的方向。

『你課稅不是代表實現「居住正義」，你的「居住正義」應該是要讓老百姓有地方可以住，你就是趕快去蓋合宜住宅，趕快去在台北市的郊外圍三十分鐘的車程內，去蓋好這個合宜住宅，然後把捷運做好，把生活機能架構好，不就解決了？你就租不要賣就好啦！』

此外，陳韻如也提到，因實價課稅而增加的稅負，可能會有賣方為了躲避多出來的稅金，把金額「轉嫁」到成交價，使房價繼續「居高不下」。

『我覺得如果未來真的走向實價課稅，還要考慮到的一個問題是說，當你的買氣會受到影響，你如果是屋主是賣方，你會不會轉嫁？我開出來的價格會高，但我實際成交的價格如何，就要看那時候的市場狀況，是買方市場還是賣方市場。』

但張金鶚分析，目前市場因為「量縮」，已經逐漸反轉成以「買方」為主，價格也開始有鬆動的跡象，所以不太可能出現「轉嫁」行為。

『現在逐漸傾向買方市場之後，所以如果賣方要把這個稅負轉嫁給買方，以現在的情況來講是不太可能的，所以這些說法只是賣方的一廂情願，買方不見得要買單吧！』

張金鶚並強調，大家對「稅賦」方面，都應該努力去推動，還給民眾一個公平合理的房市。執政者也應該堅持正確的決策，不要受到外界影響，而讓「居住正義」變成只是選舉時的空頭支票。張金鶚說：

『整
體來講，如果實價課稅能適時讓那些投機炒作的空間減少，我想是對市場是一個健康而且正面的發展，也會減少民怨，我想整個來講是對的，只是政府要決心要真的
去做，而不是只是一個口號，那當然到時候可能民怨更大，大家看到政府實價課稅是玩假的，那房市就會漲得更離譜，就全民皆輸吧！』

「實
價課稅」不能只是在「實價登錄」下連帶出來的結果，政府除了打著「租稅公平」的旗幟外，也必須為稅率與配套措施做好規劃，確保人民不會成為「棒打投資客」
之下的另一批無辜受害者。否則儘管在看到擁有上億元豪宅的富人，必須納稅百萬時，或許大快人心，但同樣標準下，擁有千萬平價房產的一般民眾，卻也要繳納數
十萬元的稅負，這時民眾雖然從買房的夢魘中脫離，卻更掉入另一個「養房」的黑洞。

 

不動產實價課稅 民眾負擔將增加多少？

住展房屋網 (2011-10-05)

住展房屋網提供

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於高房價引發民怨，此次總統改選，兩黨不得不正視相關現象及議題；不動產實價課稅，才成為此次選戰攻防戰的重點之一。台灣不動產稅制稅基與實價差距甚大的現狀，其產生原因或背景到底為何？推動實價課稅，對你我一般老百姓又會造成什麼影響？

雖
說八月以來，國內房市因為兩度受到國際股災衝擊，而轉呈高檔盤整，市場交易量更是自奢侈稅話題發酵後便持續萎縮。不過一旦拉長時間看，從九八年中開始的這
波房價漲勢，至今其實還沒有真正停歇的跡象。而造成這波比九三至九七年更大幅度漲勢的推手，其實就是海外資金回流；而始作俑者則是政府調降遺贈稅率，從原
本的百分之五十，大幅調降到百分之十。

資金回流是一回事，拿來買房子也無可厚非；但您可曾想過，何以海外台商、華人等富商階級，將資金匯回台灣後，會大量拿來買進都會區房市，結果造成房價持續墊高，以致讓本地人愈來愈負擔不起房價？

資金買房 重要目的避稅

海外資金回流，卻大舉進入房地產、推升房價，引發民怨；箇中關鍵在於，稅基與實價存在極大差距，產生龐大的節稅空間。(圖為大安森林公園與豪宅)

表面上，這是華人『有土斯有財』觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃。但實際上，台灣不動產稅制，或說稅基偏差，產生的可避稅空間，才是他們將匯回資金，大筆拿來買台灣都會區不動產的關鍵因素。

的確，在媒體近年大陣仗報導下，現在多數人知道，不動產相關稅賦的稅基，和實際交易價格有著明顯且大幅之落差。不過可能多數人還是不清楚，到底差距是有多大。

根據官方說法，基於這幾年房價持續墊高，產生稅基與實價差距擴大之問題，在交易行為衍生的土地增值稅方面，其稅基公告現值，近年已調高至平均交易實價的八成左右；地價及房屋稅的公告地價與評定現值，也持續進行檢討，像北市的豪宅稅，就是針對價位較高房地產所做的『調整』。

不過，實際情況絕非如此單純。土增稅、地價稅及房屋稅稅基之調整，只是不動產稅制問題的冰山一角；土增稅是不動產交易時才會產生，地價及房屋稅則屬經常性稅捐。但這幾年真正帶動都會區(主要是大台北一線區)房價上漲的，其實是移轉贈與產生的避稅空間，所直接或間接帶動。

目
前台灣有關遺產、贈與部份之稅負，如果標的物是不動產，根據規定，可按『最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和』報稅。而根據實務界人士透露，大台北房
地產交易實價與上述稅基總和之差距，平均約是四到五倍；也就是，假如交易實價是一千萬，則移轉贈與之稅基計算，平均只有兩百到兩百五十萬左右。

遺贈稅率大降 推升房價

如
此大比例的落差，使得海外華人或台商在將資金匯回台灣後，肯定會拿來購置都會區，特別是大台北房地產。因為，手中資產終究會有部份移轉給親屬；與其購買其
他財貨是按實際價格課稅，透過不動產進行移轉贈與，則能省下大筆稅金。九八年政府調降遺贈稅率，當然更進一步誘發此類買盤。

不僅如此，當時除稅率調降外，免稅額也以『因應物價變動』之由調高；遺產稅部份，免稅額從原本的七百萬調高到一千兩百萬，贈與稅免稅額則調高一倍至二二○萬。

根
據從事相關業務的土地代書透露，自政府九八年調降遺贈稅率及提高免稅額度後，他們的相關業務暴增了四到五倍。這當中固然不少是衣錦返鄉，買棟豪宅犒賞自己
或家人，但中間多少還是有上述的節稅考量；根據推估，這兩年台北市房市買盤中，多半都帶有這種(節稅)目的，尤其是豪宅。

這樣的背景及購置目的，主要考量自然不是購入價格是否符合區域行情，而是移轉贈與後可省多少稅；而其衍生的結果是，這些將海外資金匯回台灣買房地產者，往往是以高於過往區域行情的價位買進，這樣當然帶動周邊其他物件價格隨之墊高，再一路造成全面性跟漲。

接
著，就變成我們現在看到的現狀：房價持續上漲、墊高，庶民消費力完全跟不上，愈來愈多人買不起房子，最後引發民怨，政府不得不做回應；先是央行祭出選擇性
信用管制，接著是合宜、社會宅，然後就是造成今年第二季後交易急凍的奢侈稅。而目前總統大選，兩邊陣營分別打出居住正義或實價課稅牌，也是基於這樣的發展
脈絡，所產生之必然結果。

高房價現象 稅改獲重視

對於這兩年來房價上漲的『真相』，其實國內知名財稅學者，也是馬政府上任後揭櫫之第三次賦稅改革會議副召集人，政大財稅系名譽教授曾巨威，早在馬政府決議調降遺贈稅率之初，就已預見。

當
時曾巨威就極力反對，在無任何實質配套之前提下，貿然調降稅率。他直言，目前的房價問題，其實是馬政府自己造的業；他分析，資產階級甚至可透過若干操作，
做到一毛(稅金)都不用繳；比如一億房地產，貸款五千萬後再移轉，此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬，扣掉受贈的不動產稅基兩千萬，最後還等於負值三千
萬，這下便完全不用繳交贈與稅。

不過世間事物，冥冥中似乎自有定數。曾巨威坦言，如不是事情發展至此，或許台灣的(不動產)稅制改革，不會有目前的民氣可用，迫使兩黨陣營必須面對，並提出改善方法。

上月某房仲業調查便顯示，多數受訪民眾認為，如果只有推行實價登錄，但不以此為稅基，就是政見空包彈。不過曾巨威卻認為，目前所形成的民意氛圍，其實有些『危險』。

當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅，和你我(須繳者)差距如此小的時候，『全面實價課稅』確實變成理所當然，甚至是解決高房價現象的重點或唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度，事情沒那樣簡單。

有所得或移轉 才實價課稅

政大財稅系名譽教授曾巨威指出，真正符合租稅公平及專業的(不動產)實價課稅，是針對交易所得以及贈與移轉行為，持有稅則不需，也不宜以實際交易價格課徵之。

目前台灣的不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課，台灣特有的土增稅就是此類；第二、持有(財產)稅，為經常性稅負，如地價及房屋稅，第三是流通交易稅，只要發生任何(不動產)所有權之轉移，就要課徵，如契稅或剛上路不久的奢侈稅。

就
學理上看，真正須按實際(交易)價格課徵的，實是第一及第三項，也就是所得及流通(移轉)稅。至於持有稅，一般是視其所需進行稅基調整，概念上較接近所謂
的市價。曾巨威表示，目前的地價及房屋稅基，固然和實際市價仍有差距，但在稅制學理上比較沒有問題，不需進行大幅變動，僅需針對稅基做適度調整。

再說得簡單些，假設一棟三十年的老屋，今天賣出，價格比當初買進時高，就會產生所得，這時的所得，當然是按實際交易價格計算後課稅；如果是單純移轉行為，也該以實際交易價格為稅基。但是自用持有部分，則須考量其屋況、折舊率等因素，並不適宜以實際交易價格課稅。

不
過這時問題就來了。中華民國是基於國父孫中山創立的三民主義立國，而在不動產稅制上的體現，就是『房地分離課稅』。這是當時時代背景之故；富有階級幾乎都
是因炒地、擁地致富，因此國父特別將土地切割開來單獨『對待』。這個思考的立意是好的、神聖崇高的，但卻因為執行方式不當，反而使得結果和制度設計原意漸
行漸遠，甚至是完全違背。

曾巨威分析，稅基與實價差距太大，只是執行方式失當的結果。真正的問題，一來是房地分離課稅，但更大關鍵則是，官方無法取得交易資料。

台灣房地分離課稅，有其時代背景，或說政治因素，因此每每談到這方面的改革時，執政者就會搬出國父這個『神主牌』，接著就被無限上綱到憲法層次，最後不了了之。然而後者，純粹是官方自身造成的結果。

房地分離 不動產稅制病灶

為
了要實踐國父遺訓之單獨處理土地問題，官方恪守房地分離課稅原則，但卻因為無法取得、掌握實際交易資料，結果變成按民間上報的交易資料(房地合一)，自行
切割(為房屋及土地價格)，然後透過每次的不動產評議委員會，做所謂的調整或訂定(如售屋所得額度標準)。曾巨威不客氣地說，這叫一連串造假；這使得租稅
制度喪失設計原旨，而且和『國父遺教』完全相左，也因為稅基與實價愈差愈大、形成節稅空間，造成大台北房價易漲難跌之結果。

然而，房價狂飆之責任，絕非富人階級可承受之重。曾巨威坦言，今天換成是他自己手中有上億資產，也會依樣畫葫蘆、規劃避稅。事實是，責任十之八九是在稅制，還是在設計與執行問題制度的掌權者身上。

當然，目前高房價現象下之民意所趨，因此這次總統暨立委大選，兩邊陣營已無法迴避『實價課稅』或不動產稅制改革之議題。但目前為止，兩邊都在打迷糊仗，對於推行(稅改)的方法或細節，都沒有給個清楚交代。

馬政府目前強力推動實價登錄，上述的價格資訊(無法取得)部分，看似有解；但財長目前說法是，實價登錄不等於實價課稅，且尚無打算實施。至於結構、制度性問題，也就是課稅從房地分離改為合一，則更是『茲事體大』，短期內也沒有改變的打算。

至於選舉操作方面，目前馬陣營僅承諾『自宅不加稅』，另一與稅制相關的空地稅，則和上述問題八竿子打不上關係。民進黨這邊看似正面回應實價課稅議題，但也僅簡單拋出『非自宅交易實價課稅』，其他配套變革，則都擺到中長期政綱去，同樣是避重就輕。

曾巨威：從一年內交易實價課稅做起

無
可否認地，遺贈稅率調降，的確間接造成都會區房價狂飆；然反過來說，也使不動產稅制的老問題獲得突顯，民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲，民眾此
時應該給執政黨更大壓力，逼使他們在握有執政資源下，至少先做些小幅改革，如此一來，無論未來政權誰屬，不動產稅制都將步入改革正軌，也就是在有實際交易
價格資訊之下，房地合一課移轉及(交易)所得稅。

那麼，這所謂小幅改革又是什麼？曾巨威的建議是，第一、一年內(不動產)交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以，而且一年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。

第
二、過去因為稅率五十％，因此遺產繼承免課土增稅，但現既已調降為百分之十，就該回歸所得即須課稅之精神，也就是復課土增稅。第三，原制度設計上，贈與稅
率比遺產稅稍高，是為避免生前先脫產規避遺產稅；如今兩者稅率都調降為十％，已失去原制設計的精神，因此應將贈與稅率調回略高於遺產稅率。

曾
巨威強調，這三項變革之建議，以目前國民黨依然完全執政的情形，推展難度不高，影響層面也不大，但卻可藉此檢視，執政者是否真的願意面對問題、戮力改革。
至於房地分離課稅的『神主牌』，以目前投資(致富)工具千百種，早就不限土地一項的現狀來說，的確也失去其時代背景，也早就到了可檢討改革的時間點。

實價課稅 庶民不受影響

真正符合公平正義的實價課稅，對大多數只擁有一棟房的庶民來說，影響極為有限。

台灣不以實價課徵交易所得，及移轉贈與行為(流通稅)這兩項，的確是不動產稅制之長年病灶。這兩年馬英九調降遺贈稅率，造成海外資金回流，結果在缺乏配套下，更是大比例流入大台北不動產(移轉贈與節稅)，間接造成房價狂飆。

現
在木已成舟，即便立即採實價課交易及所得稅，也不見得會見到房價修正；說得更精準些，房價要趨於合理化，不可能光靠實價課稅就達成。但反過來說，租稅制度
的重要精神是社會公平正義，因此無論基於改革不公不義現狀，及導正遊戲規則的角度，不動產交易所得及移轉行為採實價課稅，仍是台灣租稅制度改革、不動產市
場健全發展，乃至奠定社會穩定發展基石的必經之途。

而針對實價課稅議題，我們會聽到，這將導致全民加稅，甚至房市崩盤、經濟受影響等說
法。但是根據以上分析，只要不是靠買賣賺價差獲利，或沒有拿不動產為工具，透過贈與行為進行節稅者，則影響是微乎其微；也就是，真正符合租稅專業學理及社
會公平的不動產實價課稅改革，對只擁有一棟自用房屋的廣大庶民來說，並不會任何實質影響，加稅的機率接近零。

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奢侈稅台北市失靈 房價所得比仍創新高

台北市的房子，上班族得不吃不喝16年才買得起。內政部營建署發布100年第2季住宅需求動向調查，台北市的房價所得比是16.2倍，創歷史新高紀錄，更比上一季大增4倍之多，而購屋總價2,778萬，平均每坪57萬，也同樣創歷史紀錄。

　　全台購屋總價是1,043萬，單價每坪24萬，房價比是9倍，比上一季增加1倍，整體貸款負擔率為34％，與上季相近。除了台北市之外，房價所得比高於平均數的地區還有新北市的9.4倍，購屋負擔最輕鬆的是台南市，所得比6.6倍，高雄市是6.9倍，台中市則為7.3倍。

　　根據第2季住宅需求調查結果，市場受到奢侈稅實施、優惠住宅貸款方案等政策影響，市場呈現價漲量縮的現象；綜合房價趨勢分數114分，較上季增加6分，且未來趨勢分數也高於近期趨勢分數。

　　整體而言，第2季面對奢侈稅實施課題，投資需求略有減少，且購屋者對100年第2季的房價的看法，以持平為主，屬於盤整格局，未來趨勢分數高於近期，但5月份優惠住宅貸款方案持續進行，可能抵銷平抑房價相關措施的效果，造成購屋需求者混淆。

　　值得注意的是，政府平抑房價的重點地區，台北市跟新北市，分別有62％及55％的新購者，是以賺取價差為目的，顯示奢侈稅在100年第2季，尚未發揮預期中的效果，後續發展值得觀察。